Una tormenta perfecta cae sobre la vivienda en España. La demanda sigue al alza por la presión demográfica, pero se construye poco, entre otras causas, por la falta de suelo pero también por la baja rentabilidad, mientras los precios siguen su escalada a un ritmo desconocido. La crisis habitacional que se inició en España en 2020 es ya el principal problema percibido de los españoles, casi el doble que el segundo problema, la inmigración, según el CIS. Un nuevo informe del Centro Ruth Richardson , de la Universidad de las Hespérides, explica que el fuerte encarecimiento de la vivienda no se está traduciendo en un aumento de la construcción de obra nueva , una anomalía económica que agrava la crisis de acceso a los pisos y amenaza con cronificarla, dice el trabajo titulado «La paradoja inmobiliaria: Por qué el aumento del precio de la vivienda no genera más construcción». Sus conclusiones son que construir vivienda tiene una rentabilidad neta negativa tras descontar el coste financiero.Es estudio explica que en cinco años los precios han crecido un 40% y más del 30% los alquileres, pero la actividad constructora está estancada y la inversión en vivienda es de sólo el 5,6 del PIB, menos de la mitad del máximo alcanzado en la crisis financiera . Los datos del Observatorio de la Vivienda y Suelo reflejan que la participación de la construcción en el conjunto inversor ha descendido desde el 20% que llegó a representar en la época de la burbuja inmobiliaria hasta valores actuales cercanos al 10%. «Los regulación urbanística y técnica bloquea la oferta: más del 95% del suelo queda fuera de la construcción residencial« y que la burocracia alarga hasta doce años el desarrollo de nuevos proyectos, señala el Centro Ruth Richardson. Noticia Relacionada estandar Si El euríbor rompe con cinco meses de alzas y abarata las hipotecas unos 350 euros anuales de media Xavier Vilaltella El indicador termina enero en el 2,245%; para un préstamo de 200.000 euros con revisión anual, supone pasar de 856 a 827 euros al mesUna situación que según los autores del trabajo está provocando que una vez descontado el coste de la financiación , la rentabilidad neta del sector sea negativa, lo que convierte la actividad constructora en una de las menos atractivas. Ésta se sitúa en el percentil 13 de rentabilidad entre las 78 ramas de actividad, según el Banco de España.La señal del precio ha fallado Recuerda el trabajo que los economistas caracterizan al sistema de precios como un sistema de información y que si el precio de un bien sube por encima del resto, es una señal que indica a los empresarios que la escasez relativa de ese bien ha crecido y deberían aumentar su producción . El problema es que, a pesar de que el precio relativo de la vivienda ha crecido en los últimos años, la «señal del precio» no parece haber llegado a los empresarios y la construcción de nueva vivienda, pese al ligero repunte reciente, sigue estancada en niveles muy bajos. El informe, que firman Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero, señala a la regulación como uno de los principales frenos estructurales a la construcción. Destacan que el endurecimiento progresivo de los estándares técnicos y energéticos ha disparado los costes de edificación. El de ejecución material ha pasado de unos 635 €/m2 en 2005 a más de 1.320 €/m2 en la actualidad. «Una vez descontada la inflación, los mayores saltos en los costes coinciden -dicen- con hitos regulatorios determinantes, como la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación en 2006 y, sobre todo, la imposición de exigentes estándares de eficiencia energética a partir de 2020«.Un bien «calidad premium»Estas exigencias han mejorado en su opinión de forma notable la eficiencia energética de la vivienda nueva, pero también han encarecido el producto, transformándolo en un bien de «calidad premium» que no se ajusta a la demanda mayoritaria de jóvenes y personas de ingresos medios . Al imponer estos estándares de forma universal, aseguran que la regulación ha reducido drásticamente la viabilidad de promociones en el segmento de precio medio y bajo, incluida la vivienda protegida, donde los márgenes quedan comprimidos hasta hacer inviables muchos proyectos.15 años La maraña burocrática provoca que transformar suelo en vivienda tarde entre 10 y 15 años A este sobrecoste regulatorio suman la escasez artificial de suelo edificable y la burocracia , que dilatan los plazos a entre y 10 y 15 años desde la planificación hasta la entrega de viviendas. Añaden la inseguridad jurídica derivada de un urbanismo obsoleto y la falta de mano de obra cualificada. «El resultado es un bloqueo estructural de la oferta que impide que el mercado responda a las señales de precios», señalan.El informe concluye que la crisis de vivienda en España no es un fallo del mercado, sino el resultado de un marco regulatorio que penaliza la producción de vivienda y que mientras construir siga siendo una actividad de rentabilidad nula o negativa, las subidas de precios no se traducirán en más oferta, sino en «mayor exclusión residencial». Las recetas que plantean son una revisión profunda de la regulación urbanística y de edificación, simplificación administrativa y una reflexión realista sobre los costes exigidos. Para el medio plazo no esperan un incremento sustancial de la oferta de vivienda nueva, situación que impedirá que la escasez de pisos pueda corregirse a través de la oferta, «a pesar de que esta sea la única vía para aliviar de manera sostenible la presión del mercado».Sistema intervenidoLa dificultad para construir en España tiene su origen en un sistema altamente intervenido, heredado del franquismo, que lejos de flexibilizarse tras la Constitución de 1978 ha experimentado una intensificación regulatoria, según los autores. El modelo se caracteriza por «la práctica nacionalización de los derechos de desarrollo del suelo y por la monopolización por parte de la Administración de la asignación de usos, intensidades edificatorias y aprovechamientos urbanísticos». Y la consecuencia, dicen, es que el mercado queda incapacitado para ajustar la oferta de suelo, de usos y de edificabilidad a las preferencias efectivas de la demanda. «Cualquier incremento de suelo urbanizable, modificación de usos o aumento de edificabilidad requiere una alteración del planeamiento urbanístico municipal que, en numerosos casos, resulta jurídicamente inviable». Y si prospera la modificación, los plazos de tramitación duran una media de 10 años. Panorama que se agrava a partir de la aprobación de la Ley de Suelo de 2007». Una tormenta perfecta cae sobre la vivienda en España. La demanda sigue al alza por la presión demográfica, pero se construye poco, entre otras causas, por la falta de suelo pero también por la baja rentabilidad, mientras los precios siguen su escalada a un ritmo desconocido. La crisis habitacional que se inició en España en 2020 es ya el principal problema percibido de los españoles, casi el doble que el segundo problema, la inmigración, según el CIS. Un nuevo informe del Centro Ruth Richardson , de la Universidad de las Hespérides, explica que el fuerte encarecimiento de la vivienda no se está traduciendo en un aumento de la construcción de obra nueva , una anomalía económica que agrava la crisis de acceso a los pisos y amenaza con cronificarla, dice el trabajo titulado «La paradoja inmobiliaria: Por qué el aumento del precio de la vivienda no genera más construcción». Sus conclusiones son que construir vivienda tiene una rentabilidad neta negativa tras descontar el coste financiero.Es estudio explica que en cinco años los precios han crecido un 40% y más del 30% los alquileres, pero la actividad constructora está estancada y la inversión en vivienda es de sólo el 5,6 del PIB, menos de la mitad del máximo alcanzado en la crisis financiera . Los datos del Observatorio de la Vivienda y Suelo reflejan que la participación de la construcción en el conjunto inversor ha descendido desde el 20% que llegó a representar en la época de la burbuja inmobiliaria hasta valores actuales cercanos al 10%. «Los regulación urbanística y técnica bloquea la oferta: más del 95% del suelo queda fuera de la construcción residencial« y que la burocracia alarga hasta doce años el desarrollo de nuevos proyectos, señala el Centro Ruth Richardson. Noticia Relacionada estandar Si El euríbor rompe con cinco meses de alzas y abarata las hipotecas unos 350 euros anuales de media Xavier Vilaltella El indicador termina enero en el 2,245%; para un préstamo de 200.000 euros con revisión anual, supone pasar de 856 a 827 euros al mesUna situación que según los autores del trabajo está provocando que una vez descontado el coste de la financiación , la rentabilidad neta del sector sea negativa, lo que convierte la actividad constructora en una de las menos atractivas. Ésta se sitúa en el percentil 13 de rentabilidad entre las 78 ramas de actividad, según el Banco de España.La señal del precio ha fallado Recuerda el trabajo que los economistas caracterizan al sistema de precios como un sistema de información y que si el precio de un bien sube por encima del resto, es una señal que indica a los empresarios que la escasez relativa de ese bien ha crecido y deberían aumentar su producción . El problema es que, a pesar de que el precio relativo de la vivienda ha crecido en los últimos años, la «señal del precio» no parece haber llegado a los empresarios y la construcción de nueva vivienda, pese al ligero repunte reciente, sigue estancada en niveles muy bajos. El informe, que firman Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero, señala a la regulación como uno de los principales frenos estructurales a la construcción. Destacan que el endurecimiento progresivo de los estándares técnicos y energéticos ha disparado los costes de edificación. El de ejecución material ha pasado de unos 635 €/m2 en 2005 a más de 1.320 €/m2 en la actualidad. «Una vez descontada la inflación, los mayores saltos en los costes coinciden -dicen- con hitos regulatorios determinantes, como la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación en 2006 y, sobre todo, la imposición de exigentes estándares de eficiencia energética a partir de 2020«.Un bien «calidad premium»Estas exigencias han mejorado en su opinión de forma notable la eficiencia energética de la vivienda nueva, pero también han encarecido el producto, transformándolo en un bien de «calidad premium» que no se ajusta a la demanda mayoritaria de jóvenes y personas de ingresos medios . Al imponer estos estándares de forma universal, aseguran que la regulación ha reducido drásticamente la viabilidad de promociones en el segmento de precio medio y bajo, incluida la vivienda protegida, donde los márgenes quedan comprimidos hasta hacer inviables muchos proyectos.15 años La maraña burocrática provoca que transformar suelo en vivienda tarde entre 10 y 15 años A este sobrecoste regulatorio suman la escasez artificial de suelo edificable y la burocracia , que dilatan los plazos a entre y 10 y 15 años desde la planificación hasta la entrega de viviendas. Añaden la inseguridad jurídica derivada de un urbanismo obsoleto y la falta de mano de obra cualificada. «El resultado es un bloqueo estructural de la oferta que impide que el mercado responda a las señales de precios», señalan.El informe concluye que la crisis de vivienda en España no es un fallo del mercado, sino el resultado de un marco regulatorio que penaliza la producción de vivienda y que mientras construir siga siendo una actividad de rentabilidad nula o negativa, las subidas de precios no se traducirán en más oferta, sino en «mayor exclusión residencial». Las recetas que plantean son una revisión profunda de la regulación urbanística y de edificación, simplificación administrativa y una reflexión realista sobre los costes exigidos. Para el medio plazo no esperan un incremento sustancial de la oferta de vivienda nueva, situación que impedirá que la escasez de pisos pueda corregirse a través de la oferta, «a pesar de que esta sea la única vía para aliviar de manera sostenible la presión del mercado».Sistema intervenidoLa dificultad para construir en España tiene su origen en un sistema altamente intervenido, heredado del franquismo, que lejos de flexibilizarse tras la Constitución de 1978 ha experimentado una intensificación regulatoria, según los autores. El modelo se caracteriza por «la práctica nacionalización de los derechos de desarrollo del suelo y por la monopolización por parte de la Administración de la asignación de usos, intensidades edificatorias y aprovechamientos urbanísticos». Y la consecuencia, dicen, es que el mercado queda incapacitado para ajustar la oferta de suelo, de usos y de edificabilidad a las preferencias efectivas de la demanda. «Cualquier incremento de suelo urbanizable, modificación de usos o aumento de edificabilidad requiere una alteración del planeamiento urbanístico municipal que, en numerosos casos, resulta jurídicamente inviable». Y si prospera la modificación, los plazos de tramitación duran una media de 10 años. Panorama que se agrava a partir de la aprobación de la Ley de Suelo de 2007».
Una tormenta perfecta cae sobre la vivienda en España. La demanda sigue al alza por la presión demográfica, pero se construye poco, entre otras causas, por la falta de suelo pero también por la baja rentabilidad, mientras los precios siguen su escalada a un … ritmo desconocido. La crisis habitacional que se inició en España en 2020 es ya el principal problema percibido de los españoles, casi el doble que el segundo problema, la inmigración, según el CIS.
Un nuevo informe del Centro Ruth Richardson, de la Universidad de las Hespérides, explica que el fuerte encarecimiento de la vivienda no se está traduciendo en un aumento de la construcción de obra nueva, una anomalía económica que agrava la crisis de acceso a los pisos y amenaza con cronificarla, dice el trabajo titulado «La paradoja inmobiliaria: Por qué el aumento del precio de la vivienda no genera más construcción». Sus conclusiones son que construir vivienda tiene una rentabilidad neta negativa tras descontar el coste financiero.
Es estudio explica que en cinco años los precios han crecido un 40% y más del 30% los alquileres, pero la actividad constructora está estancada y la inversión en vivienda es de sólo el 5,6 del PIB, menos de la mitad del máximo alcanzado en la crisis financiera. Los datos del Observatorio de la Vivienda y Suelo reflejan que la participación de la construcción en el conjunto inversor ha descendido desde el 20% que llegó a representar en la época de la burbuja inmobiliaria hasta valores actuales cercanos al 10%. «Los regulación urbanística y técnica bloquea la oferta: más del 95% del suelo queda fuera de la construcción residencial« y que la burocracia alarga hasta doce años el desarrollo de nuevos proyectos, señala el Centro Ruth Richardson.
Una situación que según los autores del trabajo está provocando que una vez descontado el coste de la financiación, la rentabilidad neta del sector sea negativa, lo que convierte la actividad constructora en una de las menos atractivas. Ésta se sitúa en el percentil 13 de rentabilidad entre las 78 ramas de actividad, según el Banco de España.
La señal del precio ha fallado
Recuerda el trabajo que los economistas caracterizan al sistema de precios como un sistema de información y que si el precio de un bien sube por encima del resto, es una señal que indica a los empresarios que la escasez relativa de ese bien ha crecido y deberían aumentar su producción. El problema es que, a pesar de que el precio relativo de la vivienda ha crecido en los últimos años, la «señal del precio» no parece haber llegado a los empresarios y la construcción de nueva vivienda, pese al ligero repunte reciente, sigue estancada en niveles muy bajos.
Evolución de la inversión
en construcción y en vivienda
Porcentaje del PIB
Construcción
Vivienda
Pico burbuja
inmobiliaria
Fuente: Universidad de las Hespérides / INE
ABC
Evolución de la inversión en construcción y en vivienda
Porcentaje del PIB
Pico burbuja
inmobiliaria
Construcción
Vivienda
Fuente: Universidad de las Hespérides / INE / ABC
El informe, que firman Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero, señala a la regulación como uno de los principales frenos estructurales a la construcción. Destacan que el endurecimiento progresivo de los estándares técnicos y energéticos ha disparado los costes de edificación. El de ejecución material ha pasado de unos 635 €/m2 en 2005 a más de 1.320 €/m2 en la actualidad. «Una vez descontada la inflación, los mayores saltos en los costes coinciden -dicen- con hitos regulatorios determinantes, como la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación en 2006 y, sobre todo, la imposición de exigentes estándares de eficiencia energética a partir de 2020«.
Un bien «calidad premium»
Estas exigencias han mejorado en su opinión de forma notable la eficiencia energética de la vivienda nueva, pero también han encarecido el producto, transformándolo en un bien de «calidad premium» que no se ajusta a la demanda mayoritaria de jóvenes y personas de ingresos medios. Al imponer estos estándares de forma universal, aseguran que la regulación ha reducido drásticamente la viabilidad de promociones en el segmento de precio medio y bajo, incluida la vivienda protegida, donde los márgenes quedan comprimidos hasta hacer inviables muchos proyectos.
15 años
La maraña burocrática provoca que transformar suelo en vivienda tarde entre 10 y 15 años
A este sobrecoste regulatorio suman la escasez artificial de suelo edificable y la burocracia, que dilatan los plazos a entre y 10 y 15 años desde la planificación hasta la entrega de viviendas. Añaden la inseguridad jurídica derivada de un urbanismo obsoleto y la falta de mano de obra cualificada. «El resultado es un bloqueo estructural de la oferta que impide que el mercado responda a las señales de precios», señalan.
El informe concluye que la crisis de vivienda en España no es un fallo del mercado, sino el resultado de un marco regulatorio que penaliza la producción de vivienda y que mientras construir siga siendo una actividad de rentabilidad nula o negativa, las subidas de precios no se traducirán en más oferta, sino en «mayor exclusión residencial». Las recetas que plantean son una revisión profunda de la regulación urbanística y de edificación, simplificación administrativa y una reflexión realista sobre los costes exigidos. Para el medio plazo no esperan un incremento sustancial de la oferta de vivienda nueva, situación que impedirá que la escasez de pisos pueda corregirse a través de la oferta, «a pesar de que esta sea la única vía para aliviar de manera sostenible la presión del mercado».
Sistema intervenido
La dificultad para construir en España tiene su origen en un sistema altamente intervenido, heredado del franquismo, que lejos de flexibilizarse tras la Constitución de 1978 ha experimentado una intensificación regulatoria, según los autores. El modelo se caracteriza por «la práctica nacionalización de los derechos de desarrollo del suelo y por la monopolización por parte de la Administración de la asignación de usos, intensidades edificatorias y aprovechamientos urbanísticos». Y la consecuencia, dicen, es que el mercado queda incapacitado para ajustar la oferta de suelo, de usos y de edificabilidad a las preferencias efectivas de la demanda.
«Cualquier incremento de suelo urbanizable, modificación de usos o aumento de edificabilidad requiere una alteración del planeamiento urbanístico municipal que, en numerosos casos, resulta jurídicamente inviable». Y si prospera la modificación, los plazos de tramitación duran una media de 10 años. Panorama que se agrava a partir de la aprobación de la Ley de Suelo de 2007».
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