El mercado del alquiler vive en un momento tan tenso que se dan situaciones inesperadas para muchos inquilinos con su correspondiente impacto legal y económico. Por ejemplo, puede darse perfectamente el caso de que el propietario de esa vivienda arrendada fallezca. Y en ese punto se abre todo un abanico de cuestiones que pueden llegar a plantearse si el inquilino se puede quedar con esa vivienda por la vía de los hechos. Habrá oído hablar de una figura normativa, la usucapión, aunque tiene muchos más límites de los que pueda conocer. La figura de la usucapión, que está regulada en el Código Civil, vuelve al centro del debate jurídico en el ámbito del alquiler tras el aumento de consultas sobre si un inquilino puede llegar a convertirse en propietario por el paso del tiempo, según indica la Sociedad Española de Alquiler garantizado (SEAG). Esta organización avisa de la confusión generada en relación con este mecanismo legal, especialmente en el ámbito del alquiler, y analiza qué ocurre realmente cuando un propietario fallece en mitad del alquiler y supuestos para aplicar la prescripción adquisitiva.¿Qué ocurre cuando un propietario fallece?En el régimen de alquiler, el fallecimiento del arrendador implica que automáticamente el inquilino pase a ser el dueño del inmueble. El trámite habitual es que esa propiedad se transmite a los herederos o, en su defecto, al Estado, si no aparecen posibles herederos. Es decir, ese contrato de arrendamiento continúa vigente. «Mientras exista contrato y pago de renta, el inquilino reconoce expresamente que hay un propietario. No actúa como titular dominical y, por tanto, no puede iniciarse ningún cómputo de usucapión», indica Úrsula Ferreiro, abogada del departamento jurídico de SEAG. Sin embargo, la situación cambia cuando el propietario fallece y no tiene herederos. En este supuesto excepcional de abandono absoluto de la propiedad, ausencia total de herederos o reclamaciones, el inquilino podría dejar de pagar su renta y transformar así su posesión en una ocupación en «concepto de dueño». Aunque debe cumplir los requisitos de que sea pública, pacífica e ininterrumpida, durante los plazos legalmente establecidos. De esta manera, podría comenzar el plazo de la denominada usucapión extraordinaria. «Este plazo, en la práctica, es de 20 años» señala esta experta. No obstante, desde la compañía insisten en que para que esto ocurra debe coincidir circunstancias concretas, como la ausencia absoluta de reclamaciones, inexistencia de actos de reconocimiento de titularidad ajena y una posesión inequívoca como propietario. ¿Cuándo se da esta prescripción adquisitiva?La usucapión es una figura pensada para regularizar situaciones de abandono prolongado y dotar de mayor seguridad el mercado del alquiler. La existencia de un contrato documentado, formalizado y pagado regularmente evita cualquier riesgo de pérdida de la propiedad ni irrupción de cualquier posible cómputo. «El mercado del alquiler necesita estabilidad y confianza. Es importante trasladar información rigurosa para evitar interpretaciones erróneas que puedan generar alarma innecesaria entre propietarios e inquilinos», indica Ferreiro. Es decir, no está pensada para una transmisión automática de dueño a inquilino.Esta figura legal, denominada también prescripción adquisitiva y reconocida en el Código Civil, permite que una persona pueda adquirir la propiedad de un bien, como una vivienda, por el paso del tiempo y el uso continuado del mismo. Siempre y cuando el propietario anterior o herederos no hayan ejercitado acciones para recuperar la posesión.Como matiza Ferreiro, «la usucapión no convierte automáticamente a un inquilino en propietario por llevar muchos años en la vivienda. Para que un inquilino pueda llegar a adquirir la propiedad por usucapión, no basta con la mera posesión en calidad de arrendatario».REQUISITOS Para quedarse con la vivienda, el inquilino debe dejar de pagar la renta, asumir los gastos del inmueble y ejercer actos de propiedad de forma pública e ininterrumpida durante añosDe esta forma, sería necesario que modificara su situación jurídica, actuando de manera inequívoca como propietario: dejando de abonar la renta, asumiendo los gastos y obligaciones propios del dominio del inmueble (como el pago del IBI) y ejerciendo actos de propiedad de forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante el plazo legal establecido. «Es una figura excepcional pensada para regularizar situaciones de abandono prolongado, no para desproteger a quienes alquilan conforme a la ley» insiste.La clave está en poseer como dueño. Por tanto, mientras exista contrato, pago de renta o cualquier reconocimiento de titularidad ajena, no hay usucapión posible. El simple paso del tiempo no convierte a un inquilino en propietario. El mercado del alquiler vive en un momento tan tenso que se dan situaciones inesperadas para muchos inquilinos con su correspondiente impacto legal y económico. Por ejemplo, puede darse perfectamente el caso de que el propietario de esa vivienda arrendada fallezca. Y en ese punto se abre todo un abanico de cuestiones que pueden llegar a plantearse si el inquilino se puede quedar con esa vivienda por la vía de los hechos. Habrá oído hablar de una figura normativa, la usucapión, aunque tiene muchos más límites de los que pueda conocer. La figura de la usucapión, que está regulada en el Código Civil, vuelve al centro del debate jurídico en el ámbito del alquiler tras el aumento de consultas sobre si un inquilino puede llegar a convertirse en propietario por el paso del tiempo, según indica la Sociedad Española de Alquiler garantizado (SEAG). Esta organización avisa de la confusión generada en relación con este mecanismo legal, especialmente en el ámbito del alquiler, y analiza qué ocurre realmente cuando un propietario fallece en mitad del alquiler y supuestos para aplicar la prescripción adquisitiva.¿Qué ocurre cuando un propietario fallece?En el régimen de alquiler, el fallecimiento del arrendador implica que automáticamente el inquilino pase a ser el dueño del inmueble. El trámite habitual es que esa propiedad se transmite a los herederos o, en su defecto, al Estado, si no aparecen posibles herederos. Es decir, ese contrato de arrendamiento continúa vigente. «Mientras exista contrato y pago de renta, el inquilino reconoce expresamente que hay un propietario. No actúa como titular dominical y, por tanto, no puede iniciarse ningún cómputo de usucapión», indica Úrsula Ferreiro, abogada del departamento jurídico de SEAG. Sin embargo, la situación cambia cuando el propietario fallece y no tiene herederos. En este supuesto excepcional de abandono absoluto de la propiedad, ausencia total de herederos o reclamaciones, el inquilino podría dejar de pagar su renta y transformar así su posesión en una ocupación en «concepto de dueño». Aunque debe cumplir los requisitos de que sea pública, pacífica e ininterrumpida, durante los plazos legalmente establecidos. De esta manera, podría comenzar el plazo de la denominada usucapión extraordinaria. «Este plazo, en la práctica, es de 20 años» señala esta experta. No obstante, desde la compañía insisten en que para que esto ocurra debe coincidir circunstancias concretas, como la ausencia absoluta de reclamaciones, inexistencia de actos de reconocimiento de titularidad ajena y una posesión inequívoca como propietario. ¿Cuándo se da esta prescripción adquisitiva?La usucapión es una figura pensada para regularizar situaciones de abandono prolongado y dotar de mayor seguridad el mercado del alquiler. La existencia de un contrato documentado, formalizado y pagado regularmente evita cualquier riesgo de pérdida de la propiedad ni irrupción de cualquier posible cómputo. «El mercado del alquiler necesita estabilidad y confianza. Es importante trasladar información rigurosa para evitar interpretaciones erróneas que puedan generar alarma innecesaria entre propietarios e inquilinos», indica Ferreiro. Es decir, no está pensada para una transmisión automática de dueño a inquilino.Esta figura legal, denominada también prescripción adquisitiva y reconocida en el Código Civil, permite que una persona pueda adquirir la propiedad de un bien, como una vivienda, por el paso del tiempo y el uso continuado del mismo. Siempre y cuando el propietario anterior o herederos no hayan ejercitado acciones para recuperar la posesión.Como matiza Ferreiro, «la usucapión no convierte automáticamente a un inquilino en propietario por llevar muchos años en la vivienda. Para que un inquilino pueda llegar a adquirir la propiedad por usucapión, no basta con la mera posesión en calidad de arrendatario».REQUISITOS Para quedarse con la vivienda, el inquilino debe dejar de pagar la renta, asumir los gastos del inmueble y ejercer actos de propiedad de forma pública e ininterrumpida durante añosDe esta forma, sería necesario que modificara su situación jurídica, actuando de manera inequívoca como propietario: dejando de abonar la renta, asumiendo los gastos y obligaciones propios del dominio del inmueble (como el pago del IBI) y ejerciendo actos de propiedad de forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante el plazo legal establecido. «Es una figura excepcional pensada para regularizar situaciones de abandono prolongado, no para desproteger a quienes alquilan conforme a la ley» insiste.La clave está en poseer como dueño. Por tanto, mientras exista contrato, pago de renta o cualquier reconocimiento de titularidad ajena, no hay usucapión posible. El simple paso del tiempo no convierte a un inquilino en propietario.
El mercado del alquiler vive en un momento tan tenso que se dan situaciones inesperadas para muchos inquilinos con su correspondiente impacto legal y económico. Por ejemplo, puede darse perfectamente el caso de que el propietario de esa vivienda arrendada fallezca. Y en ese punto … se abre todo un abanico de cuestiones que pueden llegar a plantearse si el inquilino se puede quedar con esa vivienda por la vía de los hechos. Habrá oído hablar de una figura normativa, la usucapión, aunque tiene muchos más límites de los que pueda conocer.
La figura de la usucapión, que está regulada en el Código Civil, vuelve al centro del debate jurídico en el ámbito del alquiler tras el aumento de consultas sobre si un inquilino puede llegar a convertirse en propietario por el paso del tiempo, según indica la Sociedad Española de Alquiler garantizado (SEAG). Esta organización avisa de la confusión generada en relación con este mecanismo legal, especialmente en el ámbito del alquiler, y analiza qué ocurre realmente cuando un propietario fallece en mitad del alquiler y supuestos para aplicar la prescripción adquisitiva.
¿Qué ocurre cuando un propietario fallece?
En el régimen de alquiler, el fallecimiento del arrendador implica que automáticamente el inquilino pase a ser el dueño del inmueble. El trámite habitual es que esa propiedad se transmite a los herederos o, en su defecto, al Estado, si no aparecen posibles herederos. Es decir, ese contrato de arrendamiento continúa vigente. «Mientras exista contrato y pago de renta, el inquilino reconoce expresamente que hay un propietario. No actúa como titular dominical y, por tanto, no puede iniciarse ningún cómputo de usucapión», indica Úrsula Ferreiro, abogada del departamento jurídico de SEAG.
Sin embargo, la situación cambia cuando el propietario fallece y no tiene herederos. En este supuesto excepcional de abandono absoluto de la propiedad, ausencia total de herederos o reclamaciones, el inquilino podría dejar de pagar su renta y transformar así su posesión en una ocupación en «concepto de dueño». Aunque debe cumplir los requisitos de que sea pública, pacífica e ininterrumpida, durante los plazos legalmente establecidos.
De esta manera, podría comenzar el plazo de la denominada usucapión extraordinaria. «Este plazo, en la práctica, es de 20 años» señala esta experta. No obstante, desde la compañía insisten en que para que esto ocurra debe coincidir circunstancias concretas, como la ausencia absoluta de reclamaciones, inexistencia de actos de reconocimiento de titularidad ajena y una posesión inequívoca como propietario.
¿Cuándo se da esta prescripción adquisitiva?
La usucapión es una figura pensada para regularizar situaciones de abandono prolongado y dotar de mayor seguridad el mercado del alquiler. La existencia de un contrato documentado, formalizado y pagado regularmente evita cualquier riesgo de pérdida de la propiedad ni irrupción de cualquier posible cómputo. «El mercado del alquiler necesita estabilidad y confianza. Es importante trasladar información rigurosa para evitar interpretaciones erróneas que puedan generar alarma innecesaria entre propietarios e inquilinos», indica Ferreiro. Es decir, no está pensada para una transmisión automática de dueño a inquilino.
Esta figura legal, denominada también prescripción adquisitiva y reconocida en el Código Civil, permite que una persona pueda adquirir la propiedad de un bien, como una vivienda, por el paso del tiempo y el uso continuado del mismo. Siempre y cuando el propietario anterior o herederos no hayan ejercitado acciones para recuperar la posesión.
Como matiza Ferreiro, «la usucapión no convierte automáticamente a un inquilino en propietario por llevar muchos años en la vivienda. Para que un inquilino pueda llegar a adquirir la propiedad por usucapión, no basta con la mera posesión en calidad de arrendatario».
REQUISITOS
Para quedarse con la vivienda, el inquilino debe dejar de pagar la renta, asumir los gastos del inmueble y ejercer actos de propiedad de forma pública e ininterrumpida durante años
De esta forma, sería necesario que modificara su situación jurídica, actuando de manera inequívoca como propietario: dejando de abonar la renta, asumiendo los gastos y obligaciones propios del dominio del inmueble (como el pago del IBI) y ejerciendo actos de propiedad de forma pública, pacífica e ininterrumpida, durante el plazo legal establecido. «Es una figura excepcional pensada para regularizar situaciones de abandono prolongado, no para desproteger a quienes alquilan conforme a la ley» insiste.
La clave está en poseer como dueño. Por tanto, mientras exista contrato, pago de renta o cualquier reconocimiento de titularidad ajena, no hay usucapión posible. El simple paso del tiempo no convierte a un inquilino en propietario.
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