Hay una teoría que ve al turismo como un globo inflado y estanco. Indica que cuando aprietas una parte, el aire se desplaza hacia otro sitio, se acomoda en un lugar distinto aunque el recipiente se deforme. Sirve para explicar que, cuando se fijan normas para presionar al sector turístico, hay algún área que puede verse afectada, constreñida, mientras otra se verá beneficiada porque los turistas se acomodarán en otro sitio. El aire en un caso, los visitantes y las empresas que los alojan, en otro, se adaptan. El globo en ningún momento se rompe porque no hay presión suficiente.
La presión regulatoria sobre los pisos vacacionales consigue frenar las nuevas licencias, pero a cambio la ciudad se llena de edificios para turistas y continúa la escasez de vivienda
Hay una teoría que ve al turismo como un globo inflado y estanco. Indica que cuando aprietas una parte, el aire se desplaza hacia otro sitio, se acomoda en un lugar distinto aunque el recipiente se deforme. Sirve para explicar que, cuando se fijan normas para presionar al sector turístico, hay algún área que puede verse afectada, constreñida, mientras otra se verá beneficiada porque los turistas se acomodarán en otro sitio. El aire en un caso, los visitantes y las empresas que los alojan, en otro, se adaptan. El globo en ningún momento se rompe porque no hay presión suficiente.
El ejemplo ayuda a entender lo que ocurre hoy en la ciudad de Málaga después de empezar a regular las viviendas de uso turístico (VUT) en 2024 y aprobar una moratoria para que no hubiera nuevas a partir de 2025. Desde entonces, reflejo de esas políticas, su número ha pasado de 13.254 a 12.736, el primer descenso desde que nacieron estos alojamientos. A cambio, los bloques de apartamentos turísticos, que sí están permitidos por el Ayuntamiento de Málaga, no paran de crecer: un 15% en esos mismos dos años superando ya las 10.000 plazas, según los datos de Turismo Costa del Sol, similares a los del Registro de Turismo de la Junta de Andalucía. El llamado efecto desplazamiento ha hecho que los viajeros sigan teniendo una cama mientras la población local sufre la emergencia habitacional y el precio del metro cuadrado sigue disparado. Tanto, que el 44,2% de los malagueños cree que el principal problema de toda su provincia es la vivienda, según el informe presentado esta misma semana por la Fundación Madeca, entidad liderada por la Diputación Provincial.
Los datos reflejan una realidad palpable, de manera especial, en el centro de la ciudad. Los edificios históricamente residenciales y ahora en exclusiva para el turismo se han multiplicado allá donde se mire. Los grandes carteles azules con las letras mayúsculas AT y una, dos o tres llaves se ven por todas partes. Ocurre, por ejemplo, en los números 5, 7 y 11 de la calle Madre de Dios, junto a la Plaza de la Merced, sector en el que una de cada dos viviendas es turística, según un informe municipal.
Otro documento del ayuntamiento ya reconocía a principios del año pasado que la capital estaba experimentando “niveles de saturación turística sin precedentes”. Para solucionarlo, el alcalde, Francisco de la Torre, impulsó una moratoria en 2025, que sirvió para impedir nuevas licencias durante tres años y completaba dos normativas previas: la prohibición de nuevos permisos en 43 barrios tensionados y la posibilidad de abrir viviendas de uso turístico sólo en el caso de que tengan entrada independiente al resto del edificio o que se sitúen en bloques con el 100% de sus pisos dedicados al turismo. La reacción del mercado era obvia: ahora toda la inversión se ha centrado en esos inmuebles donde solo hay apartamentos turísticos. Existen ya 344 en la ciudad y suman 9.052 plazas, cifra que se ha duplicado desde la pandemia. La portavoz del ayuntamiento, Elisa Pérez de Siles, aseguró esta semana que Urbanismo ya trabaja en “fórmulas de control” de estos alojamientos y de cualquier otro que haga que las viviendas tengan uso turístico y no residencial. “Estamos estudiando cuál es la situación real”, dijo la concejal, que no apuntó todavía qué medidas, cómo se implantarán o cuándo hasta no tener los detalles del informe.
“El problema sigue ahí”
Enrique Navarro es director del Instituto Universitario de Investigación en Inteligencia e Innovación Turística de la Universidad de Málaga. Conoce a fondo el sector local y cree que las protestas sociales durante 2024 y 2025 en Málaga consiguieron parte de lo que se proponían: que el ayuntamiento limitase las viviendas de uso turístico, les pusiera condiciones y detuviera su multiplicación. “Ha mejorado la convivencia, evitando que los vecinos deban convivir con turistas”, apunta Navarro. “Pero el número de visitantes sigue creciendo y, simplemente, éstos se han derivado hacia otros espacios, los bloques de apartamentos. El problema sigue ahí”, subraya. “Si hubiera unos pocos edificios, claro, no afectaría. Pero ya son tantos que el tejido social y urbano cambia, centrándose únicamente en el turismo. La red de suministros para residentes va desapareciendo y nos quedamos sin comercios”, advierte en la misma línea Carlos Carrera, presidente de la asociación de vecinos Centro Antiguo de Málaga. “El ayuntamiento llegó tarde a regular porque ya tenía posibilidades para hacerlo desde que se aprobó el Plan General de Ordenación Urbana de 2011, pero no lo hizo”, critica el representante vecinal, quien cree, además, que aún quedan muchas viviendas de uso turístico irregulares que no aparecen en los registros. Y pone de ejemplo las torres de Martiricos, donde las administraciones cancelaron los pisos vacacionales pero aún hoy hay anuncios activos en Airbnb.
Las cifras oficiales, eso sí, dicen que ha habido un descenso este tipo de alojamientos. Es pequeño, un 1,5% desde 2024, pero marca la diferencia tras años de desenfreno: su número se había multiplicado por cinco desde 2017 a 2024, pasando de 2.514 y 12.466 plazas a 13.254 con 68.789 plazas. En este tiempo el número de hoteles ha pasado de 77 (y 9.342 camas) a 99 (y 13.803 camas). Y, en total, sumando plazas de hostales, pensiones y alojamientos rurales —apenas un centenar en la capital malagueña— la ciudad ha pasado de 2.861 establecimientos y 28.497 plazas turísticas en 2017, a 13.388 establecimientos y 93.101 plazas turísticas, más del triple. “Siempre he señalado que las VUT habían tenido mucho que ver con el proceso de gentrificación y expulsión de ciudadanos, pero que el problema era la presión turística global”, recalca Pedro Marín Cots, economista que dirige el Instituto de Estudios Urbanos y Sociales (IEUS) y que durante casi dos décadas fue director del Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU) municipal. El especialista cree que en el fondo da igual que la ciudad se llene de viviendas vacacionales, apartamentos turísticos u hoteles porque las consecuencias son las mismas. Y que la regulación sobre la presión del turismo debería haberse realizado sobre toda la oferta.
Sin viviendas asequibles
La consecuencia de este cambio de modelo hacia el apartamento turístico es una mayor profesionalización. “La turistificación ahora es más corporativa y concentrada”, sostiene Kike España, arquitecto e investigador de estudios urbanos en la Universidad de Málaga. Expone que el modelo Airbnb arrancó con alquilar una habitación, luego una casa unos meses, luego todo el año. Ahí la vivienda creció como objeto de inversión turístico y, además de ciudadanos individuales, entraron las empresas. “Ahora hay algunas con cientos de esas viviendas”, afirma España, dato fácil de comprobar en la web de análisis de Airbnb, que indica que hay 20 perfiles con más de 50 viviendas en la capital malagueña. Ahora son fondos de inversión y grandes compañías los que impulsan los bloques de apartamentos: los únicos con la capacidad económica para ello.
Muchos de estos edificios tienen hasta recepción —o la comparten entre varios— como un hotel. Según este investigador, ello evidencia una innovación “salvaje” en el modelo porque mientras los hoteles necesitan licencias y solo pueden ubicarse en suelo que el PGOU define para ese uso, los bloques de apartamentos tienen reglas más sencillas y ocupan también parcelas definidas como residenciales, en las que hasta hace poco tiempo solo había viviendas habituales o alquileres de larga temporada. “Es una perversión del suelo que, como mínimo, creo que es irregular”, indica España, que describe cómo los planes urbanísticos se realizan para que haya un equilibrio entre equipamientos públicos, educativos, viviendas o movilidad. “Y si cercenas el uso residencial, todo se desequilibra”, destaca. También el precio de la vivienda, en alquiler o venta, que se dispara ante la escasez existente. Según el último informe de Idealista, la capital malagueña registró en marzo un crecimiento del coste de un 12,1% en un año para alcanzar los 3.720 euros el metro cuadrado, su máximo histórico.
“El diagnóstico es claro”, añade Susana Gómez de Lara, decana del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, que cree que la dinamización del sector turístico se ha hecho a costa del residencial. “No se están poniendo medidas para la emergencia habitacional. La promoción de VPO está estancada y también los mecanismos para generar vivienda pública o a precio asequible. El mercado está asentado en el lujo”, advierte. “Y todo repercute en el ciudadano, como los locales comerciales transformados en viviendas turísticas. El modelo de barrio cambia y mira lo que ha pasado en el centro con la expulsión de su población. En Málaga vamos a dos velocidades: la economía general irá muy bien por el turismo, pero en la doméstica apenas se nota esa mejoría”, concluye la decana.
